Cláusulas abusivas hipotecas
La Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 23 de Diciembre de 2015, resuelve varias cuestiones en relación con los préstamos hipotecarios y las posibles cláusulas abusivas existentes en los contratos bancarios celebrados con los consumidores.
La Sentencia dictada establece que en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas, (necesarias para la constitución de la garantía real), que tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación, y, siempre según la Sentencia, quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura del préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo, constituye una garantía real y adquiere la posibilidad de ejecución especial.
De este modo las cláusulas que no permiten la reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, sino que hace recaer su totalidad sobre el hipotecante, debe ser consideradas abusivas, y por tanto, nulas.
Por otra parte, respecto a los tributos que gravan el préstamo hipotecario, la Sentencia determina que no debe hacerse distinción alguna. Recuerda la Sentencia que el artículo 8 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, dispone que estará obligado al pago del impuesto a título de contribuyente:
- En las transmisiones de bienes y derechos de toda clase, el que los adquiere.
- En la constitución de derechos reales, aquel a cuyo favor se realice este acto, aclarando que, en la constitución de préstamos de cualquier naturaleza, el obligado será el prestatario.
El artículo 27.1 de la misma norma sujeta al impuesto de actos jurídicos documentados los documentos notariales, indicando el art. 28 que será sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan.
En relación con la cláusula objeto del pleito sobre el que resuelve la mencionada Sentencia, la entidad prestamista, continúa la Sentencia, no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese y que, a través de la cláusula litigiosa, carga indebidamente sobre la parte contratante. Así concluye la Sentencia que este tipo de cláusula contraviene normas que en determinados aspectos tiene carácter imperativo e infringe el artículo 89.3 c) TRLGCU, que considera como abusiva la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario, y la cláusula debe declararse nula.
La Sentencia dictada hace referencia también a los gastos pre-procesales, procesales o de otra naturaleza, derivados del incumplimiento por la parte prestataria de su obligación de pago, y los derechos de procurador y honorarios de abogado contratados por la entidad prestamista.
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